20-12-07

Blijft de vastgoedsector goed presteren?

Onderstaande tekst werd geschreven in januari 2006, in opdracht van Puiblitec voor ING Onderneming.

Blijft de vastgoedsector goed presteren?

Beleggers en projectontwikkelaars in vastgoed beleven gouden tijden. Vooral de prijzen van appartementenprijzen swingen de pan uit. Blijft die tendens aanhouden, of komt er een kentering? We verzamelden enkele nationale en regionale vastgoedexperts van ING rond tafel om te debatteren over de belangrijkste tendensen in de vastgoedsector.

Hoe verklaart u de aanhoudende boom in de vastgoedsector?
Ivan Van de Cloot, economist studiedienst ING: “De prijsstijgingen van de laatste jaren behoren tot de krachtigste ooit en velen maken zich zorgen over de betaalbaarheid van de woningen. De belangrijkste verklaring schuilt in de aanhoudende lage rentestand. Daarnaast spelen nog een aantal andere factoren zoals de koopkrachtontwikkeling, de schaarste aan bouwgrond, een aantal fiscale maatregelen (bvb de vermindering van de registratierechten in Vlaanderen)… maar de rente is doorslaggevend omdat het de enige dynamische factor is die vrij snel kan omslaan, zoals in het verleden al vaker is gebleken. Een verdere stijging van de rente is dan ook de belangrijkste risicofactor naar de toekomst toe.”

Meest opmerkelijke evoluties

Wat zijn de belangrijke verschuivingen binnen de markt?
Ivan Van de Cloot: “Binnen de woningmarkt stellen we een verschuiving vast van de primaire naar de secondaire markt. Het aantal transacties van bestaande woningen is vandaag veel belangrijker geworden dan nieuwbouw. Bovendien is er een structureel opwaartse tendens van de appartementenprijzen op beide markten, met een stijging van 15% per jaar. De exponentiële stijging van vastgoedprijzen loopt wel ten einde omdat het rente-effect niet blijft voortduren. We verwachten bijgevolg een vertraging van de prijsstijging, wat ook wenselijk is. Niemand heeft immers belang bij een overwaardering van de vastgoedprijzen. Zolang de fiscaliteit niet drastisch wijzigt, zullen de vastgoedprijzen in België trouwens altijd lager blijven dan die in Nederland, waar de volledige fiscale aftrek van de interestlasten een sterk prijsverhogend effect heeft.”

Marc de Hertogh, Manager Real Estate Finance Brussels: “Een opmerkelijk fenomeen is dat de prijzen van bestaande woningen bijna even hoog zijn als die van nieuwe. We verwachten daarom dat een stijging van de rentevoeten in de eerste plaats de prijzen van bestaande woningen negatief zullen beïnvloeden. Prijzen voor nieuwbouwwoningen zullen nog blijven stijgen, zij het gematigder dan in het verleden.”

Erika Tomme, Relatiebeheerder Business Center Kortrijk- Roeselare: “Door de alsmaar stijgende grondprijzen worden de loten kleiner en is er een toenemende evolutie naar projectbouw, om de woningen toch nog enigszins betaalbaar te houden. Ook appartementen worden kleiner, maar heel functioneel ingericht.”

Regionale ontwikkelingen

Hoe is de toestand op regionaal vlak?
Marc de Hertogh: “Brussel kent een bevolkingstoename van 10.000 inwoners per jaar. Vooral appartementen zijn er sterk in trek. Veel jonge koppels, eenpersoonsgezinnen of alleenstaande ouders met kinderen hebben een appartement in de stad gekocht, maar ook oudere mensen die zich uit veiligheidsoverwegingen terug in de stad vestigen. De meeste woningen worden gekocht voor eigen gebruik en in mindere mate als belegging, wat een zekere stabiliteit in de markt teweegbrengt. De vastgoedprijzen zijn in Brussel sterk gestegen, maar de huurprijzen zijn stabiel gebleven, waardoor het bruto rendement van huurwoningen gedaald is tot 4 à 6%.”

Sebastien Paulet, Relatiebeheerder Ondernemingen Business Center Namen-Luxemburg-Waals-Brabant: “Ook in onze streek is er een stijgende vraag naar eigen woningen en vooral appartementen. De huidige prijzen op de huizenmarkt liggen niet langer in het bereik van jonge koppels met één inkomen. Gemiddeld moeten ze 200.000 tot 250.000 euro op tafel kunnen leggen voor een woning, of 300.000 met de bouwgrond erbij. Vooral rond de grote centra als Namen zijn bouwgronden erg duur geworden. In meer afgeleden gebieden zoals het ‘niemandsland’ ter hoogte van Libramont, zijn ze nog betaalbaar. Die hoge prijzen vertalen zich ook in een verlenging van de looptijd van hypothecaire kredieten, tot 25 of 30 jaar.”

Erika Tomme: “In West-Vlaanderen moeten we een onderscheid maken tussen de kust en het binnenland. In de provincie zien we dezelfde evolutie als elders in het land: een stijging van de aankoop van een eerste en eigen woning. Aan de kust gaat het vooral over de aankoop van een tweede verblijf voor eigen gebruik of verhuur. Daarbij spelen verschillende factoren: hardwerkende tweeverdieners die in het weekend willen uitblazen aan zee, de EBA (Eenmalige Bevrijdende belasting) die gezorgd heeft voor een terugkeer van kapitaal naar België, sommige beleggers die zich hebben teruggetrokken uit de beurs wegens teleurstellende resultaten en hun kapitaal hebben belegd in real estate, enzovoort. Tot vandaag blijven vastgoedprojecten aan de kust het goed doen, maar de prijzen stijgen niet meer zo sterk als in het verleden. Een gevaar is wel dat mensen appartementen aan de kust kopen in de hoop ze binnen enkele jaren te verkopen met een fikse meerwaarde. Het is echter verre van evident dat de huidige trend zich doorzet op termijn.”

Tom Eelbode, Relatiebeheerder Business Center Aalst: “Ook in Aalst is er een zeer sterke stijging van de appartementsbouw. Dat kan resulteren in een stabilisering of zelfs lichte daling van de prijzen. Zo worden op korte termijn een 200-tal eenheden gebouwd op een oude industriële site, plus een 80-tal duurdere woningen langs de Dender. De vraag is het grootst in Denderleeuw, vanwege de makkelijke verbinding met Brussel. In de streek van Geraardsbergen liggen de prijzen dan weer een stuk lager, met uitzondering van de beste locaties.”

Wouter Martens, Relatiebeheerder Gent: “Het belang van de locatie voor nieuwe projecten zal in de toekomst nog toenemen, zeker als de rente begint te stijgen. Van zodra een aantal factoren de woningmarkt negatief beïnvloeden, zullen in eerste instantie de secondaire locaties worden getroffen.”

Patrick Verheyden, Relatiebeheerder Real Estate Business Center Antwerpen-Kempen: “We kunnen niet genoeg benadrukken dat er plaatselijk enorme verschillen bestaan op de immobiliënmarkt. Zo dreigt er op een aantal plaatsen in het Antwerpse een overaanbod van appartementen, zoals in Turnhout. In Antwerpen zelf blijft de vraag naar appartementen aanhouden, maar het betreft vooral kleine flats en studio’s voor eenpersoonsgezinnen.”

Steeds meer mensen kopen een eigen woning. Gaat die evolutie niet ten koste van de kwaliteit van de huurmarkt?
Ivan Van de Cloot: “In de grote steden blijft er nog altijd een belangrijk potentieel van kapitaalkrachtige cliënten die wegens allerlei redenen verkiezen om te huren: flexibiliteit, mobiliteit…”
 
Wouter Martens: “Veel jonge koppels kunnen zich bij de start van hun carrière geen eigen woning permitteren en moeten zich noodgedwongen richten tot de huurmarkt. Huurwoningen blijven dus een belangrijke markt voor beleggers.”
 
Marc de Hertogh: “Ook in Brussel blijft de huurmarkt van privé-woningen hoge toppen scheren, niet alleen voor de eigen bewoners, maar ook voor mensen die er komen werken zoals de Europese ambtenaren en andere buitenlandse gasten. De invloed van die laatste op de huur- en vastgoedprijzen wordt wel vaak overschat.”

Vastgoed voor ondernemingen

Wat zijn de belangrijkste ontwikkelen op de markt van kantoren, handelspanden en (semi)-industriële gebouwen?
Ivan Van de Cloot: “Algemeen is dat segment het meest conjunctuurgevoelig. Aangezien we voor 2006 een economisch herstel verwachten, zal de leegstand wellicht afnemen. Maar het herstel kan van korte duur zijn, gezien het kortademige karakter van de Belgische economie.”

Marc de Hertogh: “Brussel heeft al minstens anderhalf jaar een groot overschot aan beschikbare bedrijfsoppervlakte. Tegen het einde van het tweede kwartaal van 2005 was de leegstand opgelopen tot 11,6%, maar het derde kwartaal laat een terugval zien tot 10,7%. Vooral de kantoren in het centrum en de Leopoldswijk profiteren van de verbetering, maar de periferie hinkt nog achterop. Momenteel bedraagt de leegstand ongeveer 1,3 miljoen m². De helft ervan kan worden weggewerkt door nieuwe huurovereenkomsten (622.000 m² voor 2005), maar voor 2006 komt al weer 800.000 m² nieuwe bedrijfsruimte bij, zodat het probleem van de leegstand blijft. Makelaars verwachten op dat vlak pas een verbetering tegen 2007-2008. Bedrijven hebben dan ook heel wat keuze in het Brusselse, en dat vertaalt zich in een daling van de huurprijzen en een verschuiving naar de betere gebouwen en locaties.”

Isabelle Straet, Sector Coördinator ING Real Estate België: “We hopen dat de nieuwe wet op de belastingsaftrek voor risicokapitaal nieuwe investeerders zal aantrekken naar België en in het bijzonder naar Wallonië, die over sterke troeven beschikt voor de transport- en logistieksector: een dicht wegennetwerk, waterwegen, luchthavens… Vlaanderen en vooral de streek rond Antwerpen bereikt stilaan een verzadigingspunt en de prijzen liggen er een flink stuk hoger. Bovendien voert de Waalse regering via de cluster Transport & Logistiek een actieve politiek om via allerhande steunmaatregelen logistieke bedrijven aan te trekken.”

Erika Tomme: “In West-Vlaanderen zien we een zekere verplaatsing van bedrijven naar Henegouwen, niet alleen vanwege de subsidies, maar gewoon omdat daar veel meer ruimte beschikbaar is. Die evolutie heeft echter geen invloed op de beschikbaarheid van industriegronden in Vlaanderen. Vrijgekomen ruimte wordt vrij snel ingepalmd door ondernemingen die uitbreiden.”

Patrick Verheyden: “Op logistiek vlak zit Mechelen in de lift, evenals de as naast de E 313 en het Albertkanaal. Er worden echter geen gebouwen neergepoot als er niet op voorhand een afnemer is.”

Wouter Martens: “Bouwgrond blijft een schaars goed, daarom blijven ook de prijzen van industriegrond stijgen. We merken dat bijvoorbeeld zeer goed aan de prijzen van de industrieterreinen rond het nieuwe sluizendok van de haven van Gent, die al vijf jaar in de lift zitten.”

Isabelle Straet: “In elk geval heeft ING een aangepaste structuur die volledig ten dienste staat van cliënten die actief zijn in de vastgoedsector. In alle regio’s beschikken we over plaatselijke specialisten die een klankbord zijn voor professionelen en alle cliënten met advies en aangepaste financieringsformules kunnen helpen. Die sectorale aanpak wordt in de markt zeer positief onthaald.”

 

21:15 Gepost door Jean Lievens in economie en financiën | Permalink | Commentaren (0) | Tags: 040, debatten, economie en financien |  Facebook |

De commentaren zijn gesloten.